Dẹp “loạn” thị trường bất động sản

Đây là nguy cơ còn để ngỏ mà các chuyên gia đặt ra tại Hội thảo “Kinh tế vĩ mô và thị trường bất động sản” vừa diễn ra sáng 26/7 tại TP.HCM. Tồn kho vẫn là con số “ảo” Ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ toạ Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP.HCM cho rằng, con số tồn kho chỉ còn hơn 12.000 căn hộ tại TP.HCM mà UBND TP đưa ra bản chất chỉ bằng con số tồn kho tại một quận. Theo ông Đực, chỉ cần tồn kho vài ba dự án là đã lên tới con số năm bảy nghìn căn. Trong khi đó, GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên – Môi trường nhận định, con số thống kê lượng tồn kho BĐS của CBRE, Savills và của Bộ Xây dựng đều khác nhau và cả ba đều không phản chiếu đúng tình hình nếu không nói đó là những con số “ảo”. Ông Võ cho rằng thị trường BĐS Việt Nam đã có quá nhiều nghịch lý rồi, việc đưa ra con số không thực về tồn kho có thể sẽ là nghịch lý tiếp theo. Tại Hội thảo, hầu hết các chuyên gia đều có chung ý kiến rằng, nếu không nắm được chính xác lượng tồn kho trong BĐS thì không thể đưa ra được chính sách “giải cứu” hạp. Như vậy chẳng khác nào những ai cố tình úp mở con số này cũng đồng nghĩa với việc tự đưa mình vào chỗ chết. Đưa ra con số ước tính tồn kho hiện nay, ông Đặng Hùng Võ tin rằng chỉ riêng thị trường TP.HCM và Hà Nội cũng đã ngốn ít ra hơn 100.000 tỷ đồng tồn đọng, chưa kể các tỉnh thành còn lại. Còn ông Huỳnh quả cảm, Giảng viên quốc tế Hội đồng Chuyên gia BĐS Hoa Kỳ bình luận: Thị trường BĐS Việt Nam cần đặt trong ngữ cảnh “tồn tại hay không tồn tại”. Theo ông Dũng, để thị trường BĐS trở thành chuyên nghiệp thì yếu tố sáng tỏ cần phải được đặt ra. Cơ chế cứng nhắc có thể trở thành thòng lọng “thắt” thị trường BĐS Dẹp “loạn” thị trường Phát biểu tại Hội thảo, ông Huỳnh dũng mãnh đã phải thốt lên rằng: “Thị trường BĐS Việt Nam đã loạn lắm rồi!” Theo ông Dũng, sẽ không bao giờ có chuyện quay lại cảnh hàng trăm người phải chờ chực xếp hàng từ 2, 3 giờ sáng để mua bằng được suất căn hộ như thời khắc sốt gần đây nhất. “Thực ra, hầu hết những đối tượng khách hàng đó đều là đầu cơ chứ không phải mua để ở”, ông Dũng nhấn mạnh. Các chuyên gia cho rằng, thị trường BĐS Việt Nam hiện nay đang chuyển từ người mua là đối tượng đầu cơ sang người mua là đối tượng có nhu cầu ở thật. Nhưng đối tượng này đa phần là những người có thu nhập thấp, do đó giao tiếp chậm lại, giá sụt giảm là quy luật hiển nhiên của thị trường. Bình luận về tiến trình hình thành và phát triển của thị trường BĐS Việt Nam, GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng, do phát xuất từ nền kinh tế chuyển đổi nên Việt Nam tiếp cận với thị trường này dè dặt hơn so với các nước trong khu vực. “Sự dè dặt ngay từ các chính sách về đất đai và mãi tới năm 1996 mới chính thức có cụm từ “thị trường bất động sản” trong các văn kiện của Nhà nước”, ông Võ cho hay. Theo ông Võ, cũng vì phát xuất từ nền kinh tế chuyển đổi nên thị trường BĐS Việt Nam còn thiếu chuyên nghiệp, đầu cơ tràn lan và các chính sách quản lý còn bỏ ngỏ. Đơn cử như đợt sốt giá lần thứ nhất (từ năm 1991 – 1993), giá đất đã tăng gấp 10 lần và từ đó cho tới trước thời khắc sốt giá gần đây nhất (từ năm 2005 – 2007) không có khái niệm giá nhà đất sụt giảm. Đây là hệ lụy dẫn tới thị trường BĐS rơi vào ba nghịch lý: giá nhà ở cao gấp 25 lần thu nhập làng nhàng của người dân; cung thừa – cầu cao nhưng không gặp nhau; nợ xấu BĐS có ngót phân nửa là tiền góp vốn của người dân và các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Bít tất tay hơn, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM đặt vấn đề: Nếu xảy ra tranh chấp bằng hình thức “tầng lớp đen” giữa người mua và chủ đầu tư do không giao nhà đúng thời hạn hoặc mất khả năng giao nhà thì phải làm gì? Ông Đặng Hùng Võ dấn khả năng này hoàn toàn có thể xảy ra. “Và nếu điều này xảy ra thì tôi nghĩ chính quyền địa phương phải vào cuộc”, ông Võ trấn an. Để dẹp “loạn” thị trường BĐS, các chuyên gia cho rằng, phải đi từ cái gốc là kinh tế vĩ mô. Tất thảy các cơ chế, chính sách đưa ra phải tuân quy tắc thị trường. Bên cạnh đó, ông Đặng Hùng Võ nhấn mạnh: “Cần phải có dịch vụ tài chính trong giao du bất động sản, tức nhà băng phải làm trung gian giữa người bán và người mua”. Qua đó, người mua sẽ góp vốn duyệt nhà băng, người bán (chủ đầu tư) muốn được ngân hàng rót vốn phải bảo đảm tiến độ xây dựng. “Điều này sẽ giúp hạn chế nợ xấu trong BĐS”, ông Võ tin tưởng. Trong khi đó, ông Huỳnh can đảm kiến nghị cần phải thành lập Hiệp hội những nhà môi giới BĐS. Theo ông Dũng, phê duyệt Hiệp hội này sẽ loại bỏ “sâu mọt” ăn bám thị trường, loại bỏ đầu cơ và cả những nhà đầu tư nhỏ lẻ. Từ đó thị trường sẽ trở nên minh bạch và tiến tới chuyên nghiệp. Loại bỏ cơ chế bao cấp trong quản lý nhà ở từng lớp Ông Vũ Xuân Thiện, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS vừa cho biết, tính đến thời khắc này chỉ mới giải ngân được hơn 38 tỷ đồng từ gói hỗ trợ 30.000 tỷ, trong đó 34 tỷ dành cho doanh nghiệp và chỉ có hơn 4 tỷ dành cho 2 – 3 khách hàng cá nhân chủ nghĩa. Lý giải vì sao gói 30.000 tỷ có tốc độ giải ngân “rùa bò” như thế, GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng, quản lý nhà ở xã hội bây giờ chưa thoát khỏi cơ chế xin – cho hay tư duy bao cấp. Qua đó, ông Võ kêu gọi kiện toàn lại cách tiếp cận thị trường, phải tuân quy luật thiên nhiên của nó. Bài, ảnh:Lê Nguyễn